Bornova'da satılık daire, villa ve arsa

Bu çeşitlilik mülk piyasasına doğrudan yansıyor. Bornova'da ortalama fiyat diye bir şey konuşmak neredeyse anlamsız.

İlçenin bir ucuyla diğer ucu arasındaki fark, bazı ilçeler arası farktan büyük.

İlçenin en güçlü tarafı metro bağlantısı. İlçe merkezinden Konak ve Alsancak yönüne aktarmasız erişim mümkün; araç kullanmadan yaşamanın mümkün olduğu az sayıda İzmir ilçesinden biri.

Mülk değerlendirirken metro istasyonuna yürüme mesafesi, fiyatın en somut bileşenlerinden biri.

İlçeyi tek bir bölge gibi değerlendirmek mümkün değil. Her mahalle farklı bir alıcıya hitap ediyor; doğru bölgeyi seçmek fiyat konuşmadan önce geliyor.

Ofisim Kazımdirik'te; ilçeyi yıllardır sokak sokak takip ediyorum.

Forum Bornova çevresi. Alışveriş merkezi etrafında gelişen, görece yeni site dokusu. Güvenlikli site ve villa arayan ailelerin ilk baktığı bölge.

Evka 3. Toplu konut kökenli, geniş yeşil alanlı ve metro bağlantılı. Daire arzının en yoğun olduğu yerlerden biri.

Kazımdirik. Üniversiteye yakın, karma doku; hem yerleşik aileler hem öğrenci nüfusu var. Erzene. Üniversite çevresinin yerleşik mahallelerinden, talep istikrarlı.

Çamdibi. İlçenin daha uygun fiyatlı bölgelerinden; ilk ev alanların baktığı yer.

Müstakil ev ve manzaralı parsellerin bulunduğu bölgeler. Villa arayan alıcının Forum çevresinden sonra baktığı ikinci hat.

Yamaçtaki parsellerde eğim, hem manzarayı veren hem maliyeti artıran unsur.

Üç grup görüyorum: ilçede zaten oturup içeride yer değiştiren aileler, üniversite çevresinden gelip yatırım amaçlı alanlar, ve metro bağlantısı olan bir yerde oturmak isteyip şehre dışarıdan gelenler.

Villa tarafında profil farklı: merkeze yakın kalmak isteyip apartmandan çıkmak isteyen aileler.

İlçedeki mülk arzının büyük kısmı daire. Yapı stoğu çok geniş bir yaş aralığına yayılıyor — yetmişli yıllardan bu yıla kadar her dönemden bina var.

Bu yüzden en kritik konu binanın yapım yılı ve yapısal durumu.

Deprem yönetmeliği açısından bina yaşı, fiyattan önce sorulması gereken soru. İskân durumu ve kentsel dönüşüm ihtimali de aynı şekilde.

Öğrenci nüfusu yüksek bölgelerde kiralık getirisi iyi; yatırım amaçlı alan alıcı için bu belirleyici oluyor.

Villa arzı yamaç bölgelerde ve Forum çevresindeki site projelerinde toplanıyor. İki grup birbirinden çok farklı: yamaçtaki müstakil villalarda manzara ve parsel büyüklüğü, site içindekilerde ortak alan kalitesi ve güvenlik öne çıkıyor.

Site içinde havuzlu villa arayan için Forum çevresi mantıklı bir başlangıç; müstakil ve geniş bahçe isteyen yamaç mahallelere bakmalı.

İlçe merkezinde boş imarlı arsa çok az. Arz ağırlıklı olarak yamaç mahallelerde ve ilçenin dış bandında.

En kritik konu, parselin hangi imar planı kapsamında olduğu ve kentsel dönüşüm sürecinden etkilenip etkilenmediği.

Alıcı çok, ama karşılaştırılacak mülk de çok. Benzeri bol olan bir mülkte yüksek fiyat, ilanın görünmez olması demek.

Bina yaşı ve iskân durumu gibi konuları baştan netleştirmek satışı belirgin biçimde hızlandırıyor.